よしだ司法書士事務所

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マンション管理　Ｑ＆Ａ ※　以下の回答は、国土交通省公表の「マンション標準管理規約（単棟型）」を基準として作成しております。 　　＊規約に関するQ&A 　 　規約の改正はどのようにして行うのですか？ 　 　　規約の改正には、総会の特別決議が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　さらに、規約の改正が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を 　　　　　　　得なければなりません。 　 　建物等の管理または使用について、区分所有法の定めと異なる内容を管理規約で 　　　　　定めることができますか？ 　 　　区分所有法において規約での別段の定めを認めている規定については、区分所有法の定めと異なる 　　　　　　内容を定めることができます。例えば、総会の普通決議の決議要件を緩和する場合や議決権の割合を 　　　　　　居住戸１戸について１議決権とする場合などです。 　　　　　　　しかし、区分所有法において規約での別段の定めを認めていない規定（強行規定）については、区分所 　　　　　　有法と異なる内容を規約で定めることができません。例えば、規約変更や共用部分の重大な変更等に 　　　　　　おける特別決議事項の定めや建替え決議等の決議事項の定めなどです。 　　　　　　　規約での別段の定めを認める規定か否か（強行規定か否か）は、規定の文言のみならず、規定の 　　　　　　性質等によっても判断されますので、区分所有法の定めや国土交通省が公表している「マンション標準 　　　　　　管理規約」と異なる内容を管理規約で定める場合には、一度、マンション管理士や法律の専門家（司法 　　　　　　書士・弁護士等）にご相談されることをお勧めします。 　 　エントランスやゲストルームなどの共用部分の使用方法について、逐一規約で 　　　　　　定める必要がありますか？ 　 　規約で、逐一定めると、規約の改正は、総会の特別決議事項ですので、使用方法の改正を機動的に 　　　　　　行うことが困難になります。　 　　　　           　 　　規約を改正したいと考えておりますが、時間的な制約から、理事会運営 　　　　　　　細則等の改正が間に合いません。どうすれば、よいでしょうか？ 　 　規約とその下にある規則や細則との間に矛盾があってはなりません。そのため、原則としては、規約を 　　　　　　改正する場合、細則等の規定も総点検する必要があります。 　もっとも、規約の改正は、総会の特別決議 　　　　　　事項であり、総会は、年に１〜２回しか開催されないので、先の総会で規約を改正し、その後、理事会で 　　　　　　細則等を点検・整備し、次の総会に提案したいと考えることもあるかと思います。その場合には、改正した 　　　　　　規約の附則に「経過措置」として、「この規約の発効後、本規約と相違する細則等は、その相違する部分 　　　　　　については、その効力を有せず、本規約の定めるところに従うものとする」などの条文を入れるなどの 　　　　　　暫定的処置を採ることも可能です。ただし、このような処置はあくまで暫定的なものでありますので、 　　　　　　速やかに、改正後の規約と矛盾する細則等は、削除・改正することを忘れないでください。 　　　　　　なお、細則等の改正は、総会の普通決議事項です。 　　＊管理組合法人に関するQ&A 　 　　管理組合を法人化する際、規約の改正は必要ですか？ 　 　管理組合を法人化するためには、法人に関する規定を規約に盛り込む必要があり、 　　　　　　規約の改正は必要です。 　           　 　　管理人室や集会室、隣接の駐車場を区分所有者全員のための所有と 　　　　　　　したいのですが、どのような方法がありますか？ 　�@規約共用部分（規約敷地）にする 　　　　　　　�A理事長（代表者）名義の登記をする 　　　　　　　�B管理組合を法人化して、管理組合法人名義の登記をするなどの方法が考えられます。 　　　　　　もっとも、�@の方法をしますと、共有持分割合は従来と変わりませんが、管理人室等を区分 　　　　　所有者全員が新たに所有することになりますので、全員の登記を変更することや固定資産税 　　　　　の追加などが必要となることがあります。 　　　　　　また、�Aの方法にしますと、理事長（代表者）が交代するごとに、登記名義を変更する 　　　　　必要があります。 　　　　　そのため、�Bの方法が現実的だと思われます。 　　＊滞納管理費等の回収に関するQ&A 　 　ある区分所有者が管理費等を滞納しているのですが、 　　　　　　それを回収するためには、どのような方法がありますか？ 　 　方法としては、 　　　　　�@通常文書や電話などによる督促 　　　　　�A内容証明郵便による督促 　　　　　�B支払督促の申立て 　　　　　�C少額訴訟（滞納額が60万円未満で簡易裁判所扱いとなります） 　　　　　�D通常訴訟などの方法があります。（地方裁判所扱いとなります） 　　　　　マンションは各区分所有者の居住の場ですので、滞納発生から初期段階では、 　　　　　�@の方法により回収を図るのが比較的穏当かと思われます。 　　　　　しかし、滞納管理費を支払う意思がないことが明確な場合や滞納発生から中長期段階に至れば、 　　　　　�Aの方法を採った後、�B�C�Dの方法に移行することもやむをえないものを思われます。 　　　　　いずれにしても、マンション管理士や司法書士に、ご相談されることをお勧めします。 　　           　 　　滞納区分所有者との間で、滞納管理費等の支払いを分割払いにすること 　　　　　　で合意できた場合、どのような書面で合意を取り交わすとよいですか？ 　　　特に決められた形式の書面というものはありませんので、滞納区分所有者との間で、通 　　　　　　　　常の書面で合意を取り交わすという方法でもよいと思われます。ただし、滞納区分所有者 　　　　　　　　が、分割払いの途中で任意に支払わなくなった場合には、これを証拠として、改めて訴訟 　　　　　　　　を提起する必要があります。これらの問題を防ぐにはいくつかの方法があります。 　　　　　　　　具体的な方法については、マンション管理士や司法書士にご相談されるとよいでしょう。 　 　 　ある区分所有者が、管理費等を長期間滞納しているのですが、いつまで滞納管理費等の 　　　　　　請求をすることができますか？ 　 　滞納管理費の時効期間は５年ですので、５年以内に請求してください。 　　　　　　もっとも、時効は、抗弁事由であり、相手方の時効の利益を受ける意思表示（援用といいます）があって、 　　　　　　初めて請求できなくなるものですから、援用があるまでは、一応、請求することもできます。 　 　 　ある区分所有者が、長期間、管理費等を滞納しており、時効（５年間）にかかりそうな 　　　　　　のですが、時効を中断する措置はありますか？ 　 　�@滞納区分所有者に対して「請求」する方法と、�A滞納区分所有者から「承認」をもらう方法などにより、 　　　　　　時効を中断する措置があります。 　　　　　　　まず、�@ここで「請求」するといっても、単に滞納区分所有者に請求書を送付するとか、電話・訪問など 　　　　　　により督促するという方法だけでは足りません。 　　　　　　　「請求」とは、裁判上の請求などのことをいい、訴訟提起、支払督促申立て、調停申立てなどの法的措置 　　　　　　による請求をいいます。なお、内容証明郵便による請求は、「催告」にあたり、６ヶ月以内に訴訟提起等を 　　　　　　しなければ、時効を中断する効果を生じません。つまり、内容証明郵便による請求は、６ヶ月以内に訴訟提 　　　　　　起等をすることを条件として、暫定的に時効を中断する効果が発生します。この点、ご注意ください。 　　　　　　　次に、�A滞納区分所有者から、滞納管理費等について、「○○円滞納している」という確認をもらうこと 　　　　　　によっても、時効を中断することができます。この場合、後日の証拠とするため、滞納区分所有者から、管 　　　　　　理組合宛に、債務承認書や確認書などをもらい、書面化することをお勧めします。 　　　　　　　また、滞納管理費等を全額一括払いすることが困難で、「一部支払い・残部分割払い」をする際にも、滞 　　　　　　納管理費等の全額について時効中断の効果が発生します。 　　　　　　　ただし、残部債務の存在と一部金の受取りであることを明確にして書面化することをお勧めします。 　　　　　　具体的な方法については、マンション管理士や司法書士にご相談されることをお勧めします。 　 　　ある区分所有者が、管理費等を滞納しているのですが、掲示板等で滞納者の氏名や部屋番号、 　　　　　　滞納額などを公表してもいいでしょうか？ 　 　滞納区分所有者等の名誉やプライバシーとの関係にも配慮する必要があり、滞納期間や状況、 　　　　　　氏名等を公表するまでの手続等その他の具体的な事情によって、その適否は異なりますので、 　　　　　　マンション管理の専門家（マンション管理士や司法書士・弁護士など）等と十分検討のうえ、 　　　　　　慎重に行ってください。 　　　　　　　なお、当事務所といたしましては、感情的なしこりを残すおそれや公表された滞納区分所有 　　　　　　者等から、名誉毀損やプライバシー侵害等による不法行為に基づく損害賠償請求なども考えら 　　　　　　れますので、滞納区分所有者の氏名等の公表については、消極的に考えております。 　 　　ある区分所有者が管理費等を滞納しているのですが、その者の所在が不明です。 　　　　　　どうすればいいでしょうか？ 　 　　まず、登記簿や住民票・戸籍の附票などにより、現在の権利関係や区分所有者の現在の住所 　　　　　　などを確認します。 　　　　　　　そのうえで、滞納区分所有者の住所がわかった場合には、そこに請求等を行います。 　　　　　　　他方、それでも滞納区分所有者の住所がわからない場合には、「公示送達」の方法により訴訟 　　　　　　を提起することが考えられます。 　　　　　　　「公示送達」とは、相手方の所在が不明の場合、裁判所書記官が送達書類を保管し、いつでも 　　　　　　滞納区分所有者に交付する旨を裁判所の掲示板に掲示し、その日から２週間が経過することで書 　　　　　　類が送達されたのと同じ効力が認められる送達方法です。 　　　　　　　なお、公示送達の方法だけでは、支払督促申立てや少額訴訟の提起をすることができませんので、 　　　　　　ご注意ください。 　　　　　　　公示送達の方法により訴訟を提起し、勝訴判決を得たとしても、所在不明の相手方から直接、 　　　　　　滞納管理費等を回収することは困難だと思われます。 　　　　　　　そこで、管理費等の引き落としをしていた預金口座や動産・不動産の差押えなどの方法により、 　　　　　　滞納管理費等を回収することになると思われますので、訴訟を提起する際には、事前に滞納区分 　　　　　　所有者の財産状況等についても十分に確認することをお勧めします。 　　　　　　管理組合だけではこれらの調査が困難な場合は、マンション管理士や司法書士にご相談ください。 　 　　管理費等を滞納している区分所有者に対して、法的手続を取ろうと考えていますが、総会又は 　　　　　　理事会でその旨の決議をする必要がありますか？ 　 　まず、規約にどのような定めがあるかを確認します。 　　　　　　　規約に「マンション標準管理規約（単棟型）」６０条３項に相当する規定がある場合、理事長が、 　　　　　　管理組合を代表して、滞納区分所有者に対して、法的手続を取るためには、理事会の決議が必要です。 　　　　　　　他方、規約に、上記に相当する規定がない場合、理事長（管理者）が、管理組合を代表として、 　　　　　　滞納区分所有者に対して、法的手続を取るためには、総会の決議が必要です。 　　　　　　　もっとも、上記に相当する規定がある場合でも、法的手続を取るという管理組合にとって重要な 　　　　　　事案を処理するためには、区分所有者にその旨の周知を図ることや区分所有者の意見を聴取するこ 　　　　　　とも重要であるので、総会でも決議をすることをお勧めします。 　　　　　　　また、総会（理事会）では、�@いかなる法的手続を取るのか、�A弁護士や認定司法書士へ訴訟 　　　　　　委任する場合や司法書士に本人訴訟支援を依頼する場合には、どの弁護士や司法書士に依頼（委任） 　　　　　　するのか、�Bその手続費用としていくら支払うのか、�C裁判上和解をするときには、和解内容を理 　　　　　　事会（理事長）に一任する旨などを決議しておくとよいでしょう。 　　＊マンション管理士に関するQ&A 　 　　マンション管理士とは、何ですか？ 　 　　マンション管理士とは、国家資格試験に合格した後に、国土交通大臣の登録を受けて、マンション管理 　　　　　　士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション管理に関し、管理組合の管 　　　　　　理者やマンションの区分所有者様等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする資格 　　　　　　所有者のことをいいます。 　　　　　　但し、弁護士や司法書士と違い、法務局や裁判所への提出書類の作成など、業務として行うことのできな 　　　　　　い限界がありますので、そういった面も考慮し、当事務所のダブルライセンスのメリットをご利用いただけれ 　　　　　　ばと思います。

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